華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金基金產品資料概要更新
華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金
基金產品資料概要更新
編制日期：2025年3月31日
送出日期：2025年4月1日
本概要提供本基金的重要信息，是招募說明書的一部分。
作出投資決定前，請閱讀完整的招募說明書等銷售文件。
一、產品概況
基金簡稱華夏基金華潤有巢REIT基金代碼508077
上海浦東發展銀行股份
基金管理人華夏基金管理有限公司基金托管人
有限公司
上市交易所及上上海證券交易所
基金合同生效日2022-11-18
市日期2022-12-09
基金類型其他類型交易幣種人民幣
運作方式封閉式開放頻率封閉期為67年
開始擔任本基金
2022-11-18
基金經理的日期基金經理李兮
證券從業日期2017-08-31
開始擔任本基金
2025-03-27
基金經理的日期基金經理所付晶
證券從業日期2022-09-21
開始擔任本基金
2022-11-18
基金經理的日期基金經理苗曉霖
證券從業日期2021-06-30
場內簡稱華潤有巢
擴位簡稱華夏基金華潤有巢REIT
外部運營管理機構：有巢住房租賃（深圳）有限公司
原始權益人：有巢住房租賃（深圳）有限公司
其他
戰略配售比例：60%
原始權益人及其關聯方配售比例：34%
（二）標的基礎設施項目情況
本基金擬持有的基礎設施項目包括有巢泗涇項目和有巢東部經開區項目，具體情況如下
表：
表：項目概況
基礎設施項目包括2個子項目：有巢泗涇項目和有巢東部經開區項目
子項目1
子項目名稱 有巢泗涇項目
所在地 上海市松江區
資產范圍 東鄰上?？七_傳動系統有限公司，南臨泗博路，西臨泗聯路，北臨查袋涇
建設內容和規模 土地面積20,166.70平方米，總建筑面積55,136.87平方米
開竣工時間 開工時間：2019年5月 竣工時間：2021年2月
決算總投資（萬元） 39,227.03
評估值（萬元） 58,100.00（評估基準日2023年12月31日）
運營起始時間 2021年3月
項目權屬起止時間及剩余年限 項目權屬起止時間：2018年12月3日至2088年12月2日 剩余年限：約64年（自2024年9月30日起算）
子項目2
子項目名稱 有巢東部經開區項目
所在地 上海市松江區
資產范圍 東鄰松江區新橋消防救援站，南臨書林路，西鄰新松江置業09-10地塊在建工程，北臨九號河河道
建設內容和規模 土地面積為28,224.30平方米，總建筑面積66,334平方米
開竣工時間 開工時間：2019年5月 竣工時間：2021年3月
決算總投資（萬元） 51,962.94
評估值（萬元） 53,600.00（評估基準日2023年12月31日）
運營起始時間 2021年4月
項目權屬起止時間及剩余年限 項目權屬起止時間：2018年10月18日至2088年10月17日 剩余年限：約64年（自2024年9月30日起算）
基金首發招募說明書出具日基礎設施項目近三年及一期的經營情況如下：
有巢泗涇項目：
表：有巢泗涇項目歷史收益情況
單位：萬元
項目 2022年1-6月 2021年 2020年 2019年
營業收入 1,710.97 1,949.17 尚未進入運營階段
息稅攤銷折舊前利潤（EBITDA） 1,204.45 1,288.29
凈利潤 246.58 136.09
有巢東部經開區項目：
表：有巢東部經開區項目歷史收益情況
單位：萬元
項目 2022年1-6月 2021年 2020年 2019年
營業收入 1,693.93 1,932.73 尚未進入運營階段
息稅攤銷折舊前利潤（EBITDA） 1,148.24 1,286.88
凈利潤 150.16 -195.29
根據戴德梁行出具的評估報告，有巢泗涇項目于2023年12月31日之市場價值為人民
幣5.81億元，市場價值單價為10,537元/平方米；有巢東部經開區項目于2023年12月31
日之市場價值為人民幣5.36億元，市場價值單價為8,080元/平方米。兩個項目合計評估值
11.17億元。
截至2024年9月30日基礎設施項目整體財務指標如下：
表：基礎設施項目重要財務指標
單位：元
項目 2024年7-9月 2024年4-6月 2024年1-3月 2023年度 2022年度（2022年11月18日至2022年12月31日）
營業收入 19,874,470.78 19,549,002.36 19,361,816.74 77,489,916.30 7,675,333.30
營業成本 12,097,275.21 12,094,752.77 12,543,920.48 50,490,261.77 5,464,544.88
息稅折舊攤銷前利潤率（%） 70.77% 71.39% 70.09% 69.59% 65.00%
數據來源：華夏基金華潤有巢REIT2023年年報及2024年1季報、2季報、3季報。
根據《華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金2023年年度報告》，基
礎設施基金2023年度現金流情況如下：
表：可供分配金額及分派率
單位：元
項目 2023年度實際數
可供分配金額 60,761,363.43
分派率 4.92%
注：2023年度現金流分派率=報告期內可供分配金額/可參考公允價值凈值，可參考公
允價值凈值=期末基金合并財務報表凈資產-期末基礎設施項目資產涉及科目的賬面價
值+期末基礎設施項目資產評估價值。
二、基金投資與凈值表現
(一)投資目標與投資策略
本基金主要投資于基礎設施資產支持證券全部份額，并取得基礎設施項目
投資目標完全所有權或經營權利。通過主動的投資管理和運營管理，力爭為基金份
額持有人提供穩定的收益分配。
本基金存續期內按照《基金合同》的約定以80%以上基金資產投資于租賃
住房類基礎設施資產支持專項計劃，并將優先投資于以有巢住房租賃（深
圳）有限公司或其關聯方擁有或推薦的租賃住房基礎設施項目為投資標的
投資范圍的資產支持專項計劃，并持有資產支持專項計劃的全部資產支持證券份額，
從而取得基礎設施項目完全所有權或經營權利。本基金的其余基金資產應
當依法投資于利率債（國債、政策性金融債、央行票據）、AAA級信用債
（企業債、公司債、金融債、中期票據、短期融資券、超短期融資債券、
公開發行的次級債、可分離交易可轉債的純債部分）或貨幣市場工具（債
券回購、銀行存款、同業存單等）以及法律法規或中國證監會允許基礎設
施證券投資基金投資的其他金融工具。
本基金不投資于股票等權益類資產，也不投資于可轉換債券（可分離交易
可轉債的純債部分除外）、可交換債券。
本基金的投資策略包括資產支持證券投資策略與固定收益投資策略。其中，
主要投資策略資產支持證券投資策略包括初始投資策略、擴募收購策略、資產出售及處
置策略、融資策略、運營策略、權屬到期后的安排。
業績比較基準本基金暫不設立業績比較基準。
本基金在存續期內主要投資于基礎設施資產支持證券全部份額，以獲取基
礎設施運營收益并承擔基礎設施項目價格波動，因此與股票型基金、債券
風險收益特征型基金和貨幣市場基金等常規證券投資基金有不同的風險收益特征。一般
市場情況下，本基金預期風險和收益高于債券型基金和貨幣市場基金，低
于股票型基金。
注：投資者請認真閱讀《招募說明書》“基金的投資”章節了解詳細情況。
(二)投資組合資產配置圖表/區域配置圖表
投資組合資產配置圖表
注：①圖示比例為定期報告期末除基礎設施資產支持證券之外的基金投資組合資產配置情況。
②本基金通過基礎設施資產支持證券取得的基礎設施項目公司的運營財務數據詳見定期報
告。
(三)自基金合同生效以來基金每年的凈值增長率及與同期業績比較基準的比較
圖
暫無。
三、投資本基金涉及的費用
（一）基金銷售相關費用
本基金為封閉式基金，無申購贖回機制，不收取申購費/贖回費。場內交易費用以證券
公司實際收取為準。
（二）基金運作相關費用
以下費用將從基金資產中扣除：
費用類別收費方式/年費率收費方
本基金的基金管理費包括固定管理費和浮動
管理費：
固定管理費按已披露的前一個估值日的基金
資產凈值為基數（首個估值日及首個估值日
之前，以基金募集資金規模為基數），按照
0.10%的比例每日計提；包括基金管理人管理
費和計劃管理人管理費兩部分，年費率分別
基金管理人、計劃管理人和運
管理費為0.08%和0.02%。
營管理機構
浮動管理費包含C1和C2兩個部分：C1按
照項目公司運營收入的一定比例計提，該比
例2022年取13.74%，2023年及以后取
13.37%；C2按照實際運營凈收益與目標運營
凈收益差額的20%計提，C2僅在實際運營凈
收益高于目標運營凈收益時計提。浮動管理
費由運營管理機構收取。
按已披露的前一個估值日的基金資產凈值的
托管費0.01%年費率計提（首個估值日及首個估值日基金托管人
之前，以基金募集資金規模為基數）。
審計費用年費用金額（元）80,000.00會計師事務所
信息披露
年費用金額（元）120,000.00規定披露報刊
費
基金合同生效后與本基金相關的律師費、基
金份額持有人大會費用等可以在基金財產中
其他費用列支的其他費用按照國家有關規定和《基金相關服務機構
合同》約定在基金財產中列支。費用類別詳
見本基金基金合同及招募說明書或其更新。
注：①本基金交易證券、基金等產生的費用和稅負，按實際發生額從基金資產扣除。基
金管理人、計劃管理人和運營管理機構在本基金存續期間所產生的管理費用由基金管理
人通過基金管理費統一從本基金財產中列支，相關主體費用的具體收支情況詳見定期報
告。
②管理費、托管費為最新合同費率。
③審計費用、信息披露費用為由基金整體承擔的年費用金額，非單個份額類別費用。上
表年費用金額為產品資料概要更新編制日所在年度的當年度初始預估年費用金額，非實
際產生費用金額，實際由基金資產承擔的審計費和信息披露費可能與預估值存在差異，
最終實際金額以基金定期報告披露為準。
四、風險揭示與重要提示
（一）風險揭示
本基金不提供任何保證。投資者可能損失投資本金。
投資有風險，投資者購買基金時應認真閱讀本基金的《招募說明書》等銷售文件。
公開募集基礎設施證券投資基金（以下簡稱基礎設施基金）采用“公募基金+基礎
設施資產支持證券”的產品結構，主要特點如下：一是基礎設施基金與投資股票或債券
的公募基金具有不同的風險收益特征，基礎設施基金80%以上基金資產投資于基礎設
施資產支持證券，并持有其全部份額，基金通過基礎設施資產支持證券持有基礎設施項
目公司全部股權，通過資產支持證券和項目公司等載體取得基礎設施項目完全所有權；
二是基礎設施基金以獲取基礎設施項目收費等穩定現金流為主要目的，收益分配比例不
低于合并后基金年度可供分配金額的90%；三是基礎設施基金采取封閉式運作，不開
放申購與贖回，在證券交易所上市，場外份額持有人需將基金份額轉托管至場內才可賣
出或申報預受要約。本基金與股票型基金、混合型基金和債券型基金等有不同的風險收
益特征，本基金的預期風險和收益高于債券型基金和貨幣市場基金，低于股票型基金。
本基金需承擔投資基礎設施項目因投資環境、投資標的以及市場制度等差異帶來的特有
風險。
投資基礎設施基金可能面臨以下風險，包括但不限于：
1、與公募基金相關的風險
本基金大部分資產投資于特定類型的基礎設施項目，具有權益屬性。受經濟環境、
運營管理、會計政策及不可抗力等因素影響，基礎設施項目市場價值、基金凈值可能發
生波動，從而引起基金價格出現波動。同時，本基金在上海證券交易所上市，也可能因
為市場供求關系等因素而面臨交易價格大幅波動的風險。
2、與基礎設施項目相關的風險
本基金可能面臨的與基礎設施項目相關的風險包括：產業政策及行業管理風險、土
地使用政策風險、基礎設施證券投資基金政策風險、租賃住房稅收優惠政策無法延續適
用導致現金流下降的風險、市場風險、收入來源集中度較高的風險、運營風險、處置風
險、租金調整風險、租戶準入標準風險、租戶履約風險、評估風險、資產維護及資本性
支出風險、現金流預測風險、股東借款帶來的現金流波動風險、運營管理機構的履職風
險、市場供需及競爭性項目風險、關聯交易及利益沖突風險、意外事件、安全生產事故
及不可抗力給基礎設施項目造成的風險等。
具體風險揭示詳見本基金招募說明書。
（二）重要提示
中國證監會對本基金募集的注冊或核準，并不表明其對本基金的價值和收益作出實
質性判斷或保證，也不表明投資于本基金沒有風險。
基金管理人依照恪盡職守、誠實信用、謹慎勤勉的原則管理和運用基金財產，但不
保證基金一定盈利，也不保證最低收益。
基金的過往業績不代表未來表現。
基金投資者自依基金合同取得基金份額，即成為基金份額持有人和基金合同的當事
人。
基金產品資料概要信息發生重大變更的，基金管理人將在三個工作日內更新，其他
信息發生變更的，基金管理人每年更新一次。因此，本文件內容相比基金的實際情況可
能存在一定的滯后，如需及時、準確獲取基金的相關信息，敬請同時關注基金管理人發
布的相關臨時公告等。
基金投資人請認真閱讀基金合同的爭議處理相關章節，充分了解本基金爭議處理的
相關事項。
五、其他資料查詢方式
以下資料詳見基金管理人網站[www.ChinaAMC.com][400-818-6666]：
1、基金合同、托管協議、招募說明書
2、定期報告，包括基金季度報告、中期報告和年度報告
3、基金份額凈值
4、基金銷售機構及聯系方式
5、其他重要資料
華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金基金產品資料概要更新.pdf